蔡志忠-香港专业地产顾问商会会长

上月底港府宣布对楼市减辣，引起外界一片憧憬，一二手楼市交投略为增加，给寂静的市场带来一点希望。然而，减辣一星期以来，楼市表现仍然疲弱，究竟为何？经过几年新冠疫情的折磨，香港经济受到极大冲击，楼市早已严重内伤，港府到今天才出手，其实已错过最佳救市时机，楼市要完全复原需要一段漫长时间。当然，从另一个角度看，有政策支持楼市，也等于支持经济，有总比没有好，只能冀望先让成交量慢慢增加，从而带动整体经济流通。

如实反映市况  不应盲目唱好

近年香港发生不少变化，有人离开也有人进来，作为中国香港人一定要爱国爱港。那么谁最热爱香港、谁最支持香港国际金融中心地位？笔者认为是留在香港坚守着阵地，以及以真金白银作出投资的人，他们最有发言权。正是因为如此，我们要实事求是看待事物，评论楼市更要如实反映市况，指出政策缺点所在，不应盲目唱好，才能真正解决问题。笔者一直强调，楼市是香港经济重要一环，撤销辣招拯救楼市，不会让重伤的楼市立即复原反弹，只可以制造多一些成交，让中小企业的楼宇抵押贷款松一口气，是帮助经济复甦的重要举措。

我们目前面临的经济状况，其真实的数据是残酷的，香港零售市场9月份的表现，只比去年同期增长13%，比预期中差；地产从业员跌至4万人左右，平均每13.5人开一张买卖单；香港仔、何文田等区的优质新盘开价每呎1.7万至2万元左右，价格重回7至8年前；屯门新盘发展商罕有推出卖楼保证，如物业入伙时楼价下跌可获赔偿5%；还有纵使减辣，东涌填海第106B区住宅地招标，地产商依然出价未达政府底价而流标，是今年官地第5次流标，反映发展商并不看好楼市前景。

如何制造买地诱因？

就以政府土地招标多次出现流标为例，社会上有声音指责是地产商暗中联手，故意出低价迫使土地流标，将来港府土地贱卖引致库房收入大减，甚至出现财政赤字，责任归咎于地产商。对于外界这种责备态度，笔者认为一点都不出奇，地产行业以往长期赚大钱，地产商在大衆眼中都是富豪财团，市道好时积极买地建屋，货如轮转；如今市道转差不肯投地，引致土地流标，难免会让一些人产生不满。不过话要说回来，假如卖出的土地价格偏低，又会使另一些人认为港府贱卖土地，将利益输送给地产商。

至于为什么地产商强烈要求港府撤销楼市辣招？原因是楼市已经回到「冰河时期」，10月份包括住宅、工商铺、车位在内的总成交量竟然只有2,925宗，是33年以来月份次低，非常离谱和可悲。大家要客观看待事实，地产商卖出楼房资金才能回笼，才会积极投地发展，在市道好的时候，甚至肯出高价买地，政府库房收入自然也会增加；相反，如果楼市像今天这样冰封，地产商不但只会出低价竞投，甚至干脆不投。内地房企的财政危机，陆续出现的暴雷情景，是一个血的教训，难道香港地产商看不到吗？

准备一场持久战

因此，要让卖地收入增加，首先就要让楼市交易量恢复正常，制造更多吸引地产商买地的诱因。什么是正常市场？就是回到13年前，重返2010年时的楼市政策，光是减辣不够彻底，应该撤销所有楼市辣招。地球正处于政经纷乱时期，地缘政治局势动荡，战争引起生灵涂炭，在环球经济不景气之下，作为金融中心的香港正处于风口浪尖，非常时期必须用非常手段全力救市。

港府总是鼓励市民，对香港要有信心，然而经济数据却并不理想，中小企业要守到甚么时候，明年、后年，还是更久？笔者比较保守，已经做好心理准备，这将会是一场持久战。在此仍然苦口婆心地作出警告，楼市的最大的敌人、消费市场的对抗者、也是企业大量借贷产生严重负担的债主，就是高利率，仍然会维持一段长时间，这是金管局总裁余伟文说的，大家一定要记住。