蔡志忠-香港专业地产顾问商会会长、香港福建社团联会副主席、中国和平统一促进会香港总会常务副会长、港区省级政协联谊会常务副主任

一个让首次置业者更容易上车的楼盘，近日成为香港热门焦点。长实集团的油塘临海大型屋苑新盘「亲海駅II」，以低于同区市价20%推售，最平单位只售290万元，呎价$13,810起，平绝市区所有新盘，谁说历史不会重演，价格已经回到7年前。没有眼花，290万元不是车位价，是市区一个全新大型屋苑物业的价格。

不是马后炮，早在有关地产商于媒体透露即将推售此楼盘时，笔者就早有预感一定大幅降价低开。果然不出所料，「深水炸弹」再次引爆，价格比九龙市区二手新楼便宜25%，震撼了整个楼市。影响楼市的因素不仅是利率上升、港府政策和资金走向，还有地产商的订价，这也是笔者预期楼价向下的其中一个重要原因。

在目前的地缘政治环境和疲弱经济状况下，楼市下跌已是定局，这次新盘大幅减价只是催化剂，加快楼价下调速度。正如笔者前文所述，楼价在3年内只输不赢，引来许多读者质疑，这次也顺便解释一下。其实计算很简单，只要算一下在2020年后的3年内所买进的物业，在此段时间内转售，成本除了要计算购买时的各项印花税、佣金、律师费、装修等，还要支付卖出时的庞大额外印花税（SSD），哪有可能不亏损？

以前外界总是指责炒家左右楼市，其实真正能够影响楼市的是港府和地产商。关于楼价是上升还是下跌，上星期专家们的评论仍然一半一半，这星期恐怕都变成一面倒预期下跌了，所以说地产商才是真正有影响力。虽然这个「深水炸弹」轰冧楼市，但却是真诚地反映目前的市况，也给予其他地产商在下半年的新盘订价，起了一个指标性的作用。现时一手现楼货尾仍多达17,000伙，加上已批预售未推售单位仍有超过12,000伙，即市场上可实时推售的单位近3万伙。总体来说，未来3至4年有10.5万个住宅新盘潜在供应，现今年代不宜囤积居奇，减价促销恐怕是唯一出路。

楼市下调是好事  勿再质疑贱卖地

各位回看一两个星期以前，另一个南区热门皇牌新盘，在地产商大力推谷之下，虽然减价10%推售，但只卖了4成多单位，为什么成绩如此强差人意，就是因为减价幅度不够大，销情不佳也令楼市进一步蒙上阴影；而对于今次油塘新盘以震撼价推售，让市民更容易上车买楼，笔者是推崇的，希望其销售成绩能够满堂红，这样可以产生骨牌效应，带动其他楼盘交投，有利香港整体经济复甦。

作为地产界人士，笔者并不害怕楼价下跌，经历几十年来无数次楼市起落，已有了心理准备要与其共渡寒冬。楼市有升有跌，该跌的时候自然会跌，所谓「天要下雨 娘要嫁人」，挡也挡不住。经济差什么都可以下调，股市楼市都一样，就以3年内股楼的发展作衡量，恒生指数2020年底是27,231点，今天徘徊在2万点以下，下跌27%；楼价指数（CCL)2020年底是176.22点，今天在164.18点左右，只跌了约7%。如果说股楼是孖公仔，根据股市的跌幅来分析，楼市仍有不少下调空间。

香港政府财政状况向来稳健，只是近年来为了纾解民困而努力派钱，同时也比较忽略地产方面的收入，引致库房入不敷支，赤字十分严重。这次地产商新盘大幅低开，对楼市来说反而是一件好事，一方面可以刺激一二手楼交投，帮助经济更快复甦；另一方面让市场接受楼市下跌的事实，楼价下调可以帮助更多人买楼；更重要的一点是，港府可以顺理成章地减价卖地，不再让外界质疑贱卖土地，能够多卖几幅土地，港府库房就有多一些收入，符合《基本法》对香港审慎理财的指引，就是财政预算要与本地生产总值的增长率相适应。